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Vendere la casa senza agibilità si può?

 

Vendere la casa senza agibilità è possibile? 

Si ma le clausole del rogito devono essere chiare!

Il notaio non si può rifiutare di stipulare l’atto, ma deve informare le parti sui rischi, sennò si rischia la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno. È la sintesi dello Studio n. 83-2018/P del Consiglio Nazionale del Notariato, dedicato a “la nuova agibilità e la modulazione delle clausole contrattuali”, del 26.06.2020, che esordisce con un dato molto importante: nel settore urbanistico dal 2009 al 2016 in Italia ci sono state 133 riforme, di cui 77 sul Testo Unico per l'edilizia. In questa babele di norme devono barcamenarsi cittadini, imprese, professionisti ed in primo luogo i notai. 

 

 

Così ogni questione ha mille sfaccettature e altrettante interpretazioni, come, ad esempio, l'agibilità degli immobili, in cui si distingue l'incommerciabilità giuridica e quella economica. La mancanza di agibilità, da cui bisogna distinguere la mancanza del documento da quella delle condizioni effettive di utilizzo, può portare solo alla incommerciabilità economica, quindi il rogito si stipula, ma l'affare può essere a rischio, perché si sta vendendo un immobile che non può essere usato per lo scopo cui è destinato ho non avere tutte le caratteristiche igienico sanitarie previste dalle leggi e dalle normative.

 

Qui si apre la possibilità di risoluzione per inadempimento e risarcimento del danno, l’atto non è nullo in sé, ma ci possono essere gravi conseguenze. Ecco che se non c'è l'agibilità le clausole assumono importanza per capire se l'acquirente è al corrente e consapevole di quel che sta facendo, se si sta assumendo un rischio e se è tenuto all'oscuro. Il ruolo del notaio è quello di garante della formalità degli atti, tenuto a doveri di informazione e non di investigazione. Il venditore deve consegnare all'acquirente la documentazione anche in ordine all'agibilità. Ma quest'obbligo è mitigabile con apposite clausole. Quindi non è sufficiente per esonerare da responsabilità il venditore la presenza in atto della dichiarazione della conoscenza dello stato di fatto e di diritto in cui l'immobile si trova: è una clausola senza valore, dalla quale non può essere desunta un'espressa rinuncia all'agibilità. La rinuncia alla documentazione amministrativa relativa all'agibilità da parte dell'acquirente, invece, in presenza dei requisiti sostanziali, deve emergere da regole definite contrattualmente. 

 

Il notaio non ha obblighi di verifica in concreto dell'agibilità, essendo il suo compito limitato al ricevimento della dichiarazione da parte del venditore. Infine, nessuna specifica menzione è peraltro necessaria in atto in ordine all'agibilità, pur essendo fortemente opportuna e consigliata.

 

Che cos'è il certificato di agibilità o abitabilità?

Partiamo dalle definizioni di abitabilità o di agibilità, questi due termini non indicano due certificazioni distinte, infatti prima i due termini indicavano due concetti diversi, poi sono state ridotte ad un’unica voce, sotto il nome unico di certificato di agibilitàQuesto documento ha uno scopo molto importante, perché garantisce in un immobile il rispetto di alcuni requisiti fondamentali, come la salubrità, l’igiene e la sicurezzaÈ obbligatorio presentare al Comune una segnalazione certificata, entro 15 giorni dalla comunicazione della fine dei lavori, in modo da avere l’abitabilità legale dell’immobile. Non importa tanto che concretamente l’immobile sia abitato o che sia adibito ad abitazione, ma vale il valore legale.

 

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